최근 2~3년 사이에 폭등한 집값으로 다주택자의 경우 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 늘고 있다고 한다.
아파트를 증여할 때 주의해야 할 점을 알아보자.
자녀에게 주택 증여 전 세금 줄이는 방법
증여 유형에는 두 가지가 있는데 증여 물건을 부채 없이 증여하는 단순 증여와 전세금(부채) 등을 함께 증여하는 부담부증여가 있다. 단순증여, 부담부증여 모두 수증자에게 증여세 및 취득세가 부담된다.
※ 부담부증여란,
수증자인 자녀에게 일정한 채무를 부담시키면서 하는 증여를 말한다. 증여세는 증여로 취득한 재산상 이익을 대상으로 과세되므로 주택을 증여하는 경우 주택 가격 전부가 증여재산가액으로 과세대상에 해당된다. 반면, 부담부증여의 경우 증여재산가액(주택 가격)에서 수증자가 인수함에 따라 향후 부담해야 하는 채무를 공제한 가액이 증여이익으로서 증여세 과세가액이 되므로 절세효과가 발생할 수 있다.
단, 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분은 양도소득세 과세대상이 된다. 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무를 증여가액에서 공제하는 이유는 수증자가 증여자로부터 채무를 인수하는 것은 그 채무에 상당하는 돈을 증여자에게 지급하는 것과 마찬가지이므로 증여재산 중 그 채무액에 상당하는 부분은 증여받은 것이 아니라 유상으로 양수한 것으로 보기 때문이다.
증여세
증여세 과세가액은 증여일 현재 시가에 따른다. 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에 따르면 증여재산의 경우에는 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 평가기간 내의 매매(수용·공매·경매 가격 포함) 및 감정가액을 시가로 규정하고 있다.
그러므로 낮은 가액으로 신고한다면 과세관청에서 해당 평가기간 내의 금액을 찾아서 추가적인 세금을 부과할 수 있다.
일반적으로 아파트의 경우 매매가 빈번하여 면적 및 기준시가가 유사한 물건지의 최근 매매 사례 가액을 확인할 수 있다.
따라서 아파트의 증여가액은 증여일 현재 유사 매매 사레 가액이 되는 반면, 다가구·다세대 주택의 경우에는 매매가 많지 않기 때문에 유사 매매 사례 가액이 존재하지 않는 경우가 빈번하다. 따라서 감정평가기관의 감정가액을 통해 증여가액을 조정할 수 있다.
취득세
| 구분 | 기본취득세율 |
| 조정대상지역 외 또는 시가표준액 3억원 초과의 주택 | 3.5% |
| 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상의 주택 | 12%(중과세율) |
부동산을 증여하는 경우 증여받는 수증자는 취득세를 납부해야 한다.
현행 세법에 따르면 다주택자로부터 기준시가 3억 원 이상의 조정대상지역의 주택을 무상으로 취득하는 경우에 중과된 취득세율인 12%(증여로 인한 취득세 12%, 농어촌 특별세 1%, 지방교육세 0.4%) 세율로 취득세를 부담하게 된다.
전체 주택 지분이 아닌 일부 지분을 취득하더라도 세율의 판단은 전체 주택 가격으로 기 준기가 3억 원인지 판단함으로 지분으로 증여받더라도 세율은 중과세율이 적용되는 점을 유의해야 한다.
※ 취득세의 개정
:2023년 이후 증여분부터는 취득세의 부담이 크게 늘어나게 된다.
- 1세대 1주택자가 시가 15억, 공동주택 가격 10억 원의 아파트를 자녀에게 증여하는 경우
① 2022년 기준 발생 취득세: 40,000,000원
② 2023년 기준 발생 취득세: 60,000,000원
- 다주택자가 시가 15억, 공동주택가격 10억의 아파트를 자녀에게 증여하는 경우
① 2022년 기준 발생 취득세: 134,000,000원
② 2023년 기준 발생 취득세: 201,000,000원
※ 양도소득세(부담부증여)
전세금(부채) 등과 함께 주택을 증여하는 경우 채무 부분에 상당하는 가액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 부과된다. 일반적인 양도소득세와 같이 부담부증여의 경우에도 증여자가 다주택자인 경우에는 중과세율이 적용되고 장기보유 특별공제가 배제되니 유의해야 한다.
Q. 배우자·직계존비속 간의 부담부증여에 대해 유상 취득세율이 인정될까?
현행 지방세법에 따르면 주택이 "유상"거래인지 "무상" 거래인지에 따라 세부담이 현저히 차이 난다.
지방세법이 개정됨에 따라 조정대상지역 내의 유상의 거래에 대해서는 1%~3% 세율이 적용되는 반면 무상거래에 대해서는 최대 12% (수증자가 무주택인 경우, 조정대상지역 내의 2 주택자 8%, 조정대상지역 내의 3 주택자 12%, 중과세율 적용) 세율이 적용되어 거래형태에 따른 세부담의 차이가 크다.
특히 거래상대방이 배우자 또는 직계존비속인 경우 부담부증여에 있어 채무에 상당하는 부분을 유상거래로 인정할 수 있는지가 중요하다.
Q. 자녀에게 무상으로 전세를 준 경우 세금이 발생할까?
현행 세법에 따르면 타인의 부동산(동거 주택 제외)을 무상으로 사용해 이익을 얻는 경우에는 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 보아 그 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다. 다만 무상사용기간을 최대 5년으로 하여 정해진 산식(부동산 무상 사용 이익=부동산가액*2%*3.79)에 따라 산출된 금액이 1억 원 이상인 경우에 한하여 증여세가 과세된다.
또한 자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 전세를 주는 경우에도 그 시가와 대가와의 차이가 30% 이상인 경우에는 그 차액 상당액은 증여세 과세대상에 해당된다.
Q. 자녀가 부담할 증여세를 대신 납부한다면?
부모가 거주자인 자녀에게 증여한 경우 증여세 납부의무는 수증자인 자녀에게 있다. 만약 부모가 자녀의 증여세를 대납하는 경우 대납액도 증여로 보아 증여세가 추가적으로 부담된다.
신고되니 않은 증여세가 산출세액의 3%에 해당되는 신고세액공제도 적용되지 않고 신고 및 납부불성실 가산세가 함께 부과된다.
따라서 자녀가 증여세를 자력으로 납부할 능력이 없는 경우에 자녀가 납부할 증여세 상당액의 현금을 증여자산과 함께 증여해야만 세부담을 낮출 수 있다.