주택임대사업자 등록 및 혜택 주의사항

 

민간임대주택사업자

공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대 주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 등록을 하고 주택임대를 목적으로 사업을 하는 자이다. 2010년 41,590명, 임대호수 1,399,337호에서 2014년 사업자 수 103,927명, 임대호수 1,708,716호, 2018년 8월 사업자 수 345,000명, 임대호수 1,203,000호로 산정되었다. (네이버 지식백과 참고)

주택임대주택사업자

다주택자들에 대한 부동산 규제와 정책이 쏟아지면서 2호 이상이라면 임대주택사업자 등록에 대해 관심을 많이 갖고 있다. 주택임대사업자 등록을 하기 앞서 개념을 살펴보면 취득 유형에 따라 두 개로 분류된다. 임대의무기간에 따라 공공지원과 장기일반으로 구분되며 임대의무기간은 각각 10년이다.

주택임대사업자 등록 자격은 임대목적의 집을 소유하거나 소유예정자에 해당한다.

주택을 이미 갖고 있다면 건물 등기사항 증명서만 있으면 되지만 소유할 예정이라면 필요서류의 종류가 달라지며 소유권 확보 기한도 체크해야 한다.

사업계획 승인서 6년, 건축허가서 4년, 매매계약서 3개월, 분양계약서 1년의 확보 기한이 필요하다.

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주택임대사업자 등록

주택임대주택사업자

주택임대사업자 등록은 오프라인과 온라인으로 신청할 수 있는데 온라인은 렌트홈(임대등록 시스템)에서 가능하다.

직접 방문은 사업자 주소지의 시군구청에 배치된 주택가에 방문하여 등록할 수 있고 필요한 서류들은 본인 신분증, 계약서, 도장이 꼭 필요하다. 참고로 공동명의일 경우 인터넷 신청이 불가하므로 관할기관을 통해 확인해보는 것이 좋다.

주택임대사업자 등록에 앞서 임대사업자를 신청이 우선되어야 하는데 임대사업자 신청 등록 후에 부가가치세 면세 사업자를 신청하여 다양한 세제혜택을 받을 수 있다.

 

 

 

주택임대사업자 등록 시 혜택

주택임대사업자 등록을 하면 취득세를 비롯한 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양한 세제혜택을 받아볼 수 있다. 

재산세의 경우 장기 임대를 목적으로 공동주택 혹은 오피스텔을 사용하는 경우 전용 면적에 따라 감면 혜택을 받을 수 있고 종합소득세의 경우 임대사업자가 누릴 수 있는 혜택으로 임대주택 1호를 임대하면 법인세와 소득세의 100분의 30을, 2호 이상을 임대하는 경우 100분의 20 감면 혜택이 있다.

그 외에도 양도소득세의 경우 장기보유 특별공제로 8년 이상 임대한 후 양도하거나 임대보증금 혹은 임대료 증액을 제하는 등의 요건을 지켰을 경우 양도 시 발생된 소득에 장기보유 특별공제액을 계산하여 50% 공제율을 받을 수 있다. 

마지막으로 취득세의 경우 공동주택 또는 오피스텔을 건축하거나 최초 분양 시 전용면적에 따라 감면을 받을 수 있다.

 

※ 주의사항

만약 소유권 확보 기한 내에 주택을 취득하지 못한다면 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있다. 단, 분양 계약은 등록 신청일을 기준으로 분양계약 잔금지급일 3개월 이내이거나 잔금지급일 이후인 경우에만 등록할 수 있다.

주택임대사업자 등록 이후에는 임대료 증액 제한 규정을 받게 되는데 직전 임대료 대비 5%로 제한된다. 주택유형과 기준시가, 면적과 등록 시기, 임대의무기간 등에 따라 조금씩 상이하니 국세청이나 시군구 세무과에 확인이 필요하다.

또한 임대의무기간은 10년 동안 유지해야 하며 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없다.

주택임대사업자 등록은 2020년 8월 이후로는 아파트를 제외한 모든 주택에 가능하나 오피스텔의 경우 85㎡ 이하인 경우만 가능하다는 점도 유의해야 한다.

 

민간임대주택법과 국토계획법 개정안

지난 11일 국무회의에서 의결된 민간임대주택법과 국토계획법 시행령 개정안에 따르면, 민간임대주택법은 임대보증금 보증가입의 실효성을 높이고 외국인 임대사업자 관리, 오피스텔 면적 확대, 표준임대차계약서 보완 등의 내용을 담고 있다.

 

1. 임대보증금 보증 미가입 시 등록말소 사유가 구체화되며 과태료를 부과하는 기준이 마련된다.

- 가입하지 않은 기간에 따라 3개월 이하는 보증금의 5%, 3개월 초과에서 6개월 이하는 보증금의 7%, 6개월 초과는 보증금의 10%를 과태료로 부과한다.

2. 외국인 임대사업자에 대한 관리 강화

3. 임대등록이 가능한 오피스텔 전용면적을 전용 85㎡에서 120㎡으로 확대

4. 표준임대차계약서에 임대료가 직전 임대료 대비 5% 범위 이내에서 시도별 주거 관련 지수 가중을 평균한 값의 변동률을 적용

 

 

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